賃貸契約を結ぶ際、物件の選定や初期費用の確認が重要ですが、それ以上に知っておくべきなのが法律です。法律に詳しくないと、後々トラブルに巻き込まれたり、損をしたりすることがあります。
今回は、賃貸契約時に知らないと損する法律や規則について、詳しく解説します。
1. 敷金返還に関するルール
賃貸契約が終了した際に返還される「敷金」は、多くの人が気にするポイントです。通常、敷金は物件の修繕費やクリーニング費用を差し引いた上で返還されますが、これにはルールがあります。
原状回復のガイドライン
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づくと、通常使用による経年劣化や自然損耗は、借主（借り手）の負担ではなく、貸主（大家）が負担すべきとなっています。例えば、壁紙の黄ばみや床の軽いキズなどは、通常使用していればつくもので、敷金から差し引かれるべきではありません。
借主（借り手）が負担する場合
ただ必ずしも、貸主（大家）が物件の修繕費やクリーニング費用を負担する必要もありません。
【撤去時の清掃不足】
借主（借り手）の撤去時に「通常の清掃」を行わなかった場合です。「通常の清掃」の内容は以下です。
・ゴミの後始末
・掃き掃除
・拭き掃除
・水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの掃除など
この場合、きちんと「通常の清掃」すれば修繕費やクリーニング費用を請求させることは回避できる可能性があります。
【誤って故障させた場合】
また、借主（借り手）が誤った方法で壊した設備に関しては、原状回復の対象になる可能性があります。
【契約時の特約】
契約時に修繕費やクリーニング費用は「敷金」で支払われ、借主（借り手）の撤去時に使用されるという特約を結んである場合は、原状回復の対象になる可能性があります。
2. 契約更新時の更新料
日本では、賃貸契約を更新する際に「更新料」を支払う場合があります。この更新料の額や支払い義務は、大家と管理会社や物件によって額は異なりますが、契約書に明記されていなければ支払う義務はありません。
また、更新料が過度に高額である場合、消費者契約法に基づき無効となる可能性もあります。この点については契約書をよく確認し、更新料の有無や金額を事前に把握しておくことが重要です。
3. 原状回復義務と改装の自由
賃貸物件を退去する際に求められる「原状回復」ですが、これも法律に基づくルールがあります。前述のように、通常の使用による損耗は借主の負担ではない一方で、借主が物件に手を加えた部分（壁に穴を開けた、床を張り替えたなど）は元に戻す義務があります。
しかし、一定の条件下で、借主が自由に改装できる物件も増えています。この場合、契約書に「原状回復義務免除」や「改装自由」といった特約が明記されているかを確認することが重要です。
4. 連帯保証人の責任範囲
賃貸契約には、連帯保証人を求められることが一般的です。しかし、連帯保証人の責任範囲や義務を理解していないと、予期しないトラブルに巻き込まれる可能性があります。
連帯保証人は、借主が家賃を支払えない場合や物件に対する損害賠償を負う場合に、その負担を代わりに担う責任を負います。連帯保証人になる際は、その責任範囲や免責条件について、しっかりと契約書を確認する必要があります。
5. 特約条項と無効の可能性
賃貸契約書には、物件ごとに特約条項が含まれることがあります。しかし、これらの特約条項が法律に反する場合、無効となることがあります。
例えば、借主に不利な条件が一方的に盛り込まれている場合や、法律で定められた借主の権利を侵害する内容が含まれている場合です。契約書を確認する際には、弁護士や専門家に相談し、違法な特約がないか確認することをお勧めします。
まとめ
賃貸契約を結ぶ際には、法律や規則をしっかりと理解しておくことが非常に重要です。敷金の返還や契約更新時の更新料、原状回復義務、連帯保証人の責任範囲など、知らないと損をするポイントは多岐にわたります。これらを踏まえた上で、契約書をよく確認し、納得のいく賃貸契約を結びましょう。
何かのお役に立てたら幸いです。